本来是想等到项目的正式招标公告发布后再写，想了想，现在写吧。
原创：颍川故人 许昌楼市 2023-09-06 21:23 发表于上海
近日，魏武公司发布了关于“再见三国”区域城市更新（一期）项目的社会投资人招商公告和预招商公告，根据这两则公告来看，“再见三国”区域城市更新项目算是正式迈出了“一大步”。
01 项目概况
根据魏武公司发布的社会投资人招商公告和预招商公告，结合释放的相关招标计划情况来看，“再见三国”区域城市更新（一期）项目主要包括商品房建设、基础设施和公共服务设施建设、老旧小区和历史与文化风貌区修缮维护，以及部分拆迁安置内容。据公告，魏都区“再见三国”区域城市更新项目（一期）位于许昌市魏都区永昌西路以南、天宝路以北、京广铁路以东、清潩河以西。
（1）商品房建设
在 68#-2（容积率2.5）和101#-1地块（容积率按2.9）建设商品房，总占地面积132.01亩，总建筑面积26.63万㎡，地上建筑面积24.1万㎡，其中住宅22.02万㎡，底商1.44万㎡，配套面积6342.79 ㎡，建设商铺、幼儿园、社区养老、托育等服务设施；地下建筑面积2.53万㎡，配套建设844个地下停车位以及人防工程等。
101#-1地块大家可能都比较熟悉，因为该地块曾经上拍过，后因故终止出让了，而与之相邻的101#-2地块在今年5月份曾被许昌金石魏合房地产开发有限公司（金石地产与魏武资产子公司共同出资设立）以总价21273万元、均价264.80万元/亩的价格拿下，目前，101#-2地块内的项目案名应该是已经确定，“青云上境”。参考文章《起始价格成交、终止出让…许昌市本级2023年第二批土拍综述》
此外，根据此前相关部门释放的北城区101号地块控制性详细规划来看，101#-1地块为101#宗地内的西侧地块，临近京广铁路，规划红线内用地面积58935平方米(88.4亩)，规划绿线内用地面积52501平方米(78.8亩），地块内规划建筑层数为多层、高层，地块内规划建筑限高<80米，建筑密度<25%，容积率<2.9。
至于68#-2地块，大致位置应该是位于再见三国湖区的东侧，该地块大概的占地面积、建筑面积等参数楼事暂未查询到，但可以结合此次释放商品房建设信息和101号地块参数信息进行一个大致的估算，地块面积应该没有101#-1地块大。
（2）基础设施和公共服务设施建设
道路建设：陈庄街清潩河至和平路段。包含道路工程和桥梁工程。
再见三国片区的盘活，“路”是重中之重。去过再见三国的朋友们可能比较清楚，通往湖边的路确实有些不太规整，没有什么像样的大路，要么顺着河边，要么从附近的村子里走，仅从“路”的方面来看，可能就已经阻止了很多朋友的脚步，也让再见三国颇有些“养在深闺”的意味。做个简单的对比，鹿鸣湖和北海公园晚上为什么那么多人，而且很多都是开车过去，一是方便，二是感觉到安全、想去，其实最终还是“路”的问题。
（图源许昌市自然资源和规划局网站）
陈庄街、和平路、洪山庙街、和顺街、康平路、玉龙街，片区内的这几条道路其实都需要尽快打通，但如果同时推进，各方面的压力确实也都比较大，尤其是征迁压力。目前，区域内已经有了劳动路这条南北向干道，所以亟需一条东西向的干道来进行互通，湖区南侧的陈庄街确实也最为适合。根据释放的招标计划来看，此处提到的道路建设工程主要包括建设陈庄街清潩河至和平路段，包含道路工程和桥梁工程，道路全长1240米，道路红线宽50米（两则公告中未提及道路建设参数指标）。当然，这里提到的桥梁工程也很重要，毕竟有了这座桥，陈庄街才有可能成为未来的城市东西向大通道。
（2023年7月拍摄）
（2023年7月拍摄）
（图源民盟许昌市委）
对79#、91#、102#、78#东、90#东地块的社区进行更新提升，涉及约1000户居民，改造提升内容包括背街小巷改造、外立面改造等。
对于这里提到的几幅地块，其实就是当前劳动路沿线（再见三国湖南侧）的城中村区域，根据公告描述可以看出，大规模征迁的概率或许已经不大了，当然，大规模征迁的压力对于各方而言也都是比较大的，选择改造更新可能也是多方博弈和考量下的最优解。此外，这里提到改造提升内容包括背街小巷改造、外立面改造等，至于最终能改造成什么样，谨慎乐观吧。
该项内容在两则公告中其实并未提到，在释放的招标计划中有所涉及，根据拆迁安置内容来看，其实这里涉及的体量并不算太大，只能说适中，或许是道路建设和两幅商品房建设用地的拆迁体量，当然，这只是楼事个人的推测，还是以官方最终公示为准。至于最终发布的招标公告是否会出现拆迁安置事宜，我们就不得而知了。
02 区域价值
（图源许昌市自然资源和规划局网站）
从规划上来看，再见三国区域其实一直都是被重点关注的，比如前几年一直在提的双创宜居示范区（魏都区），同样包含了再见三国片区，只是推进速度似乎并没有那么明显，但城市更新项目的启动或许是一个新的契机，毕竟此次释放的城市更新项目（一期）面积更小，建设内容也更为具体。对于再见三国区域而言，城市更新项目的启动算是一个重大利好，如果项目进展顺利，该区域的价值有望得到进一步提升。
（图源民盟许昌市委）
目前来看，临近魏都区政府，劳动路拓宽改造完成，八一路小学和顺街校区建成投用，加上已落成的清潩河景观带、十中、梦清园广场等，都是该区域实打实的亮点，再者，区域内的人气也是比较足的，这一点通过傍晚劳动路两边密密麻麻的地摊儿也能窥探一二。此外，再见三国湖本身其实就是区域内最大的亮点之一，毕竟这是个实实在在的湖，而且是经过了雕琢的湖，但京广铁路、区域内遍布的城中村，以及迟迟未能打通的多条道路，对于再见三国区域价值的限制还是比较明显的，该区域的价值其实一直以来未能真正凸显。
（图源精彩魏都）
另一方面，魏都区前几年重点开发的许西北区域（天宝西路沿线的魏都新城）其实已经初具规模了，尤其是天宝西路北侧区域，剩余地块的开发难度显然更大，在财政普遍吃紧的当下，调整方向推进更容易开发的再见三国片区倒也在情理之中，而且魏都区官方层面确实对于再见三国片区的开发建设也给出了一些力度较大的政策支持。但根据目前释放的信息来看，再见三国片区的开发周期也是比较长的，需要时间，需要等待。参考文章《最新发文！关于进一步支持“再见三国·双拥大道”区域城市更新项目实施！》
03 期待
根据已释放的消息来看，针对该项目的推进成立了“再见三国·陈庄街”城市更新项目专班，一直也在与一些意向投资人磋商洽谈，其中不乏中大型国企（央企），而根据招标计划来看，该项目招标公告计划发布时间为2023年9月。总而言之，期待该项目早日取得更多实质性进展，楼事也会持续关注。
“再见三国”片区2023年7月航拍：
